Immobilier et hypothèque
RAPPER au maximum
Comment financer l’achat de votre propriété en bonne partie grâce aux économies d’impôts. Ça y est, j’ai «rappé». Ne vous méprenez pas: je ne suis pas devenue une adepte de musique rap. J’ai tout simplement bénéficié du Régime d’accession à la propriété (RAP).
Dans le jargon des agents d’immeuble, on vous demande si vous êtes en mesure de «rapper», car si vous êtes déjà propriétaire d’une maison, vous ne pouvez pas bénéficier de cette mesure.Introduit en 1992 par le gouvernement fédéral, le RAP permet aux acheteurs d’une première propriété ou aux personnes qui ne sont pas propriétaires depuis cinq ans (voir encadré Acheteur d’une première maison à la page 24) de retirer, en franchise d’impôt, jusqu’à 20 000 $ de leurs régimes enregistrés d’épargne-retraite (REÉR) pour acheter ou construire une habitation admissible (logement existant ou neuf situé au Canada). «Les maisons unifamiliales, semi-détachées, en rangée ou mobiles, les habitations en copropriété, un appartement dans un duplex, un triplex, un quadruplex ou un immeuble d’habitation sont admissibles», indique la publication RC4135F de l’Agence des douanes et du revenu du Canada (anciennement Revenu Canada).
Deux options
Grâce au RAP, vous pouvez non seulement retirer des fonds de votre REÉR sans être imposé, mais vous êtes aussi en mesure d’en retirer, même si vous n’avez pas d’argent (ou pas en quantité suffisante) dans votre REÉR! Dans le premier cas, en sortant par exemple 15 000 $ que vous pourrez utiliser comme mise de fonds pour l’achat d’une propriété, vous êtes tenu de rembourser en 15 ans cette somme dans votre compte, tout en renonçant au revenu d’intérêt qui se serait accumulé pendant cette période. Nous allons nous pencher sur la deuxième situation, à notre avis beaucoup plus intéressante, soit celle où vous bénéficiez du RAP sans posséder un REÉR bien garni.
Le tour de magie s’effectue grâce à votre espace REÉR (cotisations non utilisées). Vous saurez à combien se chiffre ce montant en consultant votre dernier avis de cotisation de l’Agence des douanes et du revenu du Canada, dans la section intitulée «État du maximum déductible au titre des REÉR pour (l’année en cours)». Si, depuis que vous travaillez, vous n’avez pas cotisé à votre REÉR au complet, il vous reste donc une somme disponible, que vous allez pouvoir utiliser... pour «rapper»!
Le RAP en un tour de piste
Le principe du RAP est le suivant: vous empruntez le montant requis pour votre cotisation REÉR (maximum 20 000 $) à votre institution financière; vous cotisez à votre REÉR (avant la fin du mois de février 2002); vous retirez la somme 90 jours plus tard; vous remboursez votre emprunt à l’institution financière (avec l’équivalent de trois mois d’intérêt), puis vous attendez votre retour d’impôt que vous pouvez utiliser pour acheter votre maison! Vous avez 15 ans pour rembourser les montants retirés de vos REÉR. Décortiquons le tout, maintenant!
1. Emprunt équivalant à votre espace REÉR
Vous devez remplir le formulaire T1036, Régime d’accession à la propriété - Demande de retirer des fonds d’un REÉR (votre conseiller financier ou votre agent d’immeubles vous en remettra une copie).
Exemples:
A) Vos cotisations REÉR inutilisées totalisent 18 500 $
Vous pouvez emprunter à votre institution financière (banque ou Caisse populaire) le maximum de votre espace REÉR, soit 18 500 $ pour votre RAP.
B) Vos cotisations REÉR inutilisées totalisent 23 800 $
Vous pouvez emprunter 20 000 $ au maximum pour votre RAP.
C) Vous êtes deux pour acheter votre maison; votre conjoint (partenaire de vie hétérosexuel ou homosexuel, sans distinction) a un espace REÉR de 12 000 $ et vous, de 30 000 $.
Truc: ouvrez un compte REÉR au nom du conjoint afin de cotiser, à deux, un montant de 40 000 $ (20 000 $ chacun sont admissibles au RAP). Sinon, fait individuellement, le RAP de votre conjoint totaliserait 12 000 $ et le vôtre, 20 000 $ seulement (maximum autorisé), soit 32 000 $ à deux.
Grâce au RAP, vous pouvez non seulement retirer des fonds de votre REÉR sans être imposé, mais vous êtes aussi en mesure d’en retirer, même si vous n’avez pas d’argent (ou pas en quantité suffisante) dans votre REÉR!
2. Cotisez à votre REÉR
La somme empruntée dans le cadre du RAP (ex.: 20 000 $) est tout de suite déposée dans votre compte REÉR. Vous recevrez des papiers attestant que vous avez contribué à votre REÉR pour l’année 2001 (avant la fin du mois de février 2002). Ce faisant, vous venez de réduire votre revenu annuel dudit montant.
Par exemple, si vous avez gagné 50 000 $ en 2001, quand vous ferez votre déclaration de revenu, vous pourrez déduire votre REÉR de 20 000 $. L’impôt à payer sur 30 000 $ est moins élevé que sur 50 000 $, n’est-ce-pas? Vous aurez donc droit à remboursement d’impôt!
3. Retirez la somme 90 jours plus tard
Pour que votre cotisation REÉR soit valable, il faut qu’elle ait «séjourné« dans votre compte REÉR au moins 90 jours. Le délai écoulé, retirez la somme investie et remboursez-la à votre institution financière avec l’équivalent de trois mois d’intérêt.
4. Le RAP porte ses fruits: un retour d’impôt vous attend!
Quelques mois plus tard, vous recevrez un chèque de remboursement d’impôt, puisque vos retenues à la source étaient basées sur un salaire de 50 000 $ (notre exemple ci-haut) et que votre revenu net comprend une diminution de 20 000 $ (votre cotisation REÉR).
Selon la fourchette de votre revenu annuel, vous recevrez un remboursement se situant entre 30 % et 40 % de votre contribution: si elle était de 20 000 $, le gouvernement vous fera un beau chèque de 6 000 $ à 8 000 $! Voilà un pécule intéressant pour une mise de fonds nécessaire à l’achat de votre première propriété, surtout si vous êtes en couple et que le montant est multiplié par deux.
5. Remboursement du REÉR
Le RAP vous a procuré de l’argent «gratuit» pour votre maison. Y a-t-il une «attrape», làdedans? Pas du tout! La seule condition liée au RAP est que vous devez regarnir votre compte REÉR. N’oubliez pas que vous y avez déposé, puis retiré 90 jours plus tard, une somme qui normalement aurait dû vous revenir à la retraite...
En fait, avec le RAP, le gouvernement vous «oblige» en quelque sorte à vous doter d’un REÉR, puisqu’il vous procure un remboursement d’impôt grâce à de l’argent temporairement placé dans un REÉR... auquel vous devez retourner les fonds. Vous forcer à économiser n’a rien de mal, d’autant plus que les conditions ne sont pas draconiennes: vous avez 15 ans pour rembourser les montants retirés de vos REÉR et ce, sans intérêt!
La période de remboursement commence la deuxième année suivant celle du retrait et vous payez 1/15e par an. Si vous ne remboursez pas le montant prévu pour une année, vous devrez l’inclure dans votre revenu de cette année-là.
Alors, si vous êtes admissible au RAP, allezvous «rapper», vous aussi?
ACHETEUR D’UNE PREMIÈRE MAISON
Pour être admissible au RAP, vous ne devez pas posséder une propriété depuis cinq ans. En fait, plus précisément, il ne faut pas que vous soyez propriétaire d’une habitation étant votre lieu principal de résidence durant la période commençant le 1er janvier de la quatrième année avant l’année du retrait (de la somme d’argent du REÉR) et se terminant 31 jours avant la date du retrait. Par exemple, pour participer au RAP en 2002, ni vous ni votre conjoint ne devez avoir été propriétaire d’une habitation que vous occupiez comme lieu principal de résidence durant la période commençant le 1er janvier 1998 et se terminant 31 jours avant la date de votre retraite en 2002.
À lire aussi
Agence des douanes et du revenu du Canada
Consultez un conseiller financier, votre agent d’immeubles ou la documentation de l’Agence des douanes et du revenu du Canada pour plus de détails. (site Internet: www.ccra-adrc.gc.ca)
- Vérifiez si vous êtes admissible (conditions à respecter)
- Empruntez l’équivalent de votre espace REÉR (maximum 20 000 $)
- Cotisez à votre REÉR
- Retirez la somme 90 jours plus tard
- Remboursez-la à votre institution financière avec l’équivalent de trois mois d’intérêt
- Recevez un remboursement d’impôt que vous utiliserez pour l’achat de votre nouvelle maison
- «Remboursez-vous»: remettez la somme retirée de votre REÉR dans un délai de 15 ans (1/15 par année)
