Immobilier et hypothèque
Êtes-vous fait pour la vie de condo?
Faire l’acquisition d’un logement – un appartement ou une résidence – en copropriété divise (condo) présente des similitudes avec l’achat d’une résidence individuelle; il existe cependant quelques différences qui pourraient bien devenir des pièges pour les acheteurs non avertis.
Nous avons recueilli auprès de différents organismes, dont l’Association coopérative d’économie familiale (ACEF) et la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), des renseignements et des mises en garde pour les futurs propriétaires d’un logement neuf en copropriété.La copropriété, est-ce pour vous?
"Tout achat important qui présuppose des changements majeurs dans notre style de vie vaut bien la peine que l’on s’arrête quelques minutes pour une petite introspection", recommande Marie-Hélène Legault, chargée du cours "Accession à la propriété" offert à l’ACEF de l’Est de Montréal. "L’achat d’une propriété est un investissement à la fois émotif et financier, explique-t-elle, et l’on demande aux gens de s’interroger sur leur intérêt réel: quelle place devrait prendre ce projet? aimeraient-ils garder de l’argent pour voyager? est-ce un projet pour la retraite ou un piedà- terre? quelles sont leurs ressources financières? etc." La copropriété offre l’avantage d’obtenir une habitation à moindre coût et de ne pas se soucier des travaux d’entretien. Cependant, vivre avec des voisins à proximité et être obligé d’assister aux assemblées générales des copropriétaires peuvent en indisposer quelques-uns.
AVANT DE SIGNER
Le mien, le tien, les nôtres
Acheter un logement en copropriété divise, c’est être propriétaire de son logement et pouvoir en disposer à sa guise: l’habiter, le vendre, le louer, l’échanger… Cela signifie aussi que chaque propriétaire est détenteur d’une fraction des espaces communs (escaliers, ascenseurs, foyer, jardins…) et doit payer pour leur entretien. Ces fractions ou espaces collectifs sont déterminés selon une quote-part définie selon la taille de l’appartement de chacun. À titre d’exemple, le propriétaire d’un appartement de 5 1/2 pièces pourrait détenir 25 % des espaces communs alors que celui d’un 3 1/2 pièces en détiendrait 13 %. Cette quote-part sert au calcul des charges de copropriété, que l’on nomme fréquemment les frais de condo. Les charges de copropriété sont des sommes d’argent nécessaires à l’entretien des parties communes de l’immeuble et sont gérées par un conseil d’administration formé de copropriétaires ou de gestionnaires.
Avant de signer, informez-vous sur l’existence d’un fonds de prévoyance inclus dans les charges mensuelles. elles. Par exemple, si les charges sont de 100 $, on vous demandera 5 $ pour le fonds de prévoyance que vous ajouterez chaque mois au premier montant.
Oui, je le veux…
La copropriété ressemble à un contrat de mariage entre plusieurs personnes qui devront vivre ensemble, mais dans des logements séparés. Afin que l’harmonie règne entre eux, des règlements sont colligés dans un document appelé déclaration de copropriété. Avant de signer, lisez sans faute et attentivement la déclaration de copropriété. Ce document de base, notarié et inscrit au bureau de la publicité des droits, scelle la copropriété divise. Ce peut être une brique de 80 pages et plus, mais c’est aussi une bible où vous trouverez:
a) les règlements (parfois stricts) qui vous permettront ainsi de savoir si vous aimerez y vivre ou non;
b) ce qui vous appartient et quels sont les espaces que vous partagerez avec les autres;
c) les différentes restrictions, par exemple la présence d’un véhicule récréatif dans l’aire de stationnement, le nombre d’occupants permis, les animaux, le bruit, l’installation d’une corde à linge, la couleur des balcons, etc.;
d) les charges de copropriété que vous aurez à payer chaque mois; si le promoteur ne connaît pas à l’avance certains coûts comme les taxes municipales ou les assurances, demandezlui au moins une évaluation;
e) les devoirs et pouvoirs du conseil d’administration du syndicat des copropriétaires.
AIDE-MÉMOIRE…
Obtenir la déclaration de copropriété
Pour qu’un immeuble en copropriété soit reconnu sous cette appellation, il doit être enregistré au bureau de publicité des droits. Pour cela, il faut qu’il soit érigé, du moins en partie. Or, il se peut que vous achetiez votre logement sur plans. Dans ce cas, demandez au promoteur de vous fournir une copie de la déclaration de copropriété divise qu’il entend soumettre au bureau de publicité des droits. S’il refuse, cela cache peut-être quelque chose…
Est-ce votre premier achat de maison?
L’ACEF de l’Est de Montréal offre de deux à trois fois par année le cours "Accession à la propriété", conçu pour guider les consommateurs au moment de l’achat d’une première maison. Le cours comprend quatre rencontres d’une durée de 2 h 30 chacune.
Coût: 70 $ par personne;
85 $ pour un couple.
Tél.: (514) 257-6622
www.consommateur.qc.ca/acefest
À lire aussi
L’ACEF de l’Est de Montréal
SCHL
Protégez-vous
Le contrat préliminaire
Avant la signature de contrat de vente, le promoteur fait signer un contrat préliminaire. L’acheteur peut ainsi bénéficier de dix jours de réflexion. Cependant, en cas d’annulation, le promoteur peut réclamer une pénalité maximale de 0,5 %.
Les documents déclaratoires
S’il s’agit d’un immeuble de dix unités, le promoteur fournit avec le contrat préliminaire des documents déclaratoires. Ce sont des renseignements accessoires tels que:
a) la déclaration de copropriété (voir plus haut);
b) un résumé des caractéristiques et des commodités;
c) les dates provisoires de début et fin des travaux;
d) le budget de la première année suivant l’enregistrement.
Vous achetez sur plans
Habituellement, le promoteur construit une habitation modèle qui servira d’exemple pour la disposition des pièces et pour les équipements des futurs logements. Si vous désirez modifier les plans ou des éléments (portes d’armoires, luminaires, modification de la taille des pièces, etc.), faites inscrire les changements dans le contrat préliminaire afin qu’ils soient inclus à l’hypothèque. Autrement, vous devrez payer sur-le-champ les extra non prévus. Ces modifications, appelées avec humour les "tant qu’a y être» par Marie-Hélène Legault, coûtent souvent très cher. Ce sont des frais qui s’ajoutent au prix de base. "On peut faire des choix sur presque tout, précise-t-elle, mais il est primordial de s’informer de la date limite pour les faire exécuter et vérifier si ce laps de temps correspond à nos disponibilités pour choisir les accessoires de remplacement. De plus, certains promoteurs acceptent de faire des modifications et d’autres refusent. On recommande de s’informer sur leur disposition à effectuer des changements."
Le Plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs est obligatoire. Les entrepreneurs doivent l’offrir soit sous la forme de la Garantie des maisons neuves de l’Association provinciale des constructeurs d’habitations du Québec (APCHQ) ou la garantie Qualité- Habitation: toutes les deux offrent la même protection. Le Plan coûte environ 1 % du prix d’achat de la maison et épargne bien des ennuis éventuels. Il règle les problèmes des acheteurs de maisons neuves comportant des vices qu’ils ne pouvaient faire corriger.
Derniers conseils
• Faites une liste d’épicerie de toutes vos questions: vous en trouverez plusieurs exemples dans la brochure "Logements en copropriété" publiée par la SCHL;
• vérifiez les années de compétence en construction d’immeubles en copropriété du promoteur ou du constructeur;
• refusez toute pression: signez uniquement quand vous aurez obtenu tous les renseignements que vous souhaitez.
SUGGESTIONS DE LECTURE
Logements en copropriété – Guide de l’acheteur par la SCHL, disponible gratuitement en téléphonant au 1 800 668-2642, ou en visitant le site Internet www.schl.ca
Guide pratique: Acheter une maison, coll. Protégez-vous hors-série en collaboration avec l’ACEF de l’Est de Montréal, janvier 2003, 5,95 $. Tél.: (514) 875-4444/1 800 667-4444 / www.pv.qc.ca
RESSOURCES
Association des syndicats de copropriété du Québec:
tél.: (514) 866-3557 / 1 800 568-5512 / www.ascq.qc.ca/fr
Association des consommateurs pour la qualité dans la construction:
tél.: (514) 384-2013/ www.consommateur.qc.ca/acqc
Vitrine des consommateurs de l’APCHQ: www.gomaison.com
Liste des entrepreneurs membres de l’Association des constructeurs du Québec: www.qualitehabitation.com
Chambre des notaires du Québec:
tél.: (514) 879-1793 / 1 800 263-1793 / www.cdnq.org
Ordre des architectes du Québec:
tél.: (514) 937-6168 / 1 800 599-6168 / www.oaq.com
La Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l’APCHQ:
tél.: (514) 353-9960 / (418) 682-3794/ 1 877 427-2684/ www.apchq.com
La garantie habitation du Québec inc.:
tél.: (514) 354-7526 / (418) 687-1992 /1 800 956-7526 / www.qualitehabitation.com
Régie du bâtiment du Québec:
tél.: 1 800 361-0761 / www.rbq.gouv.qc.ca
Société d’habitation du Québec:
tél.: (514) 873-8130 / (418) 643-7676 / 1 800 463-4315 / www.shq.gouv.qc.ca
Société canadienne d’hypothèques et de logement:
tél.: 1 800 668-2642 / www.schl.ca
Lois de la copropriété du Code civil:
Livre premier: Art. 299 à 364; Livre quatrième : Art. 1010 et 1038 à 1109; Art.1299 à 1370, www.soquij.qc.ca
