Immobilier et hypothèque
Enfin des bas taux hypothécaires!
L’ère des taux élevés est révolue! Pourquoi? Parce qu’ils suivent les lois de la démographie. Avez-vous acheté une maison dans les années 1980 ou 1990? Vous rappelez-vous avec horreur les taux hypothécaires qui ont avoisiné 19 %? Même à 11 3/4 %, il y a une dizaine d’années, les intérêts de votre prêt grugeaient passablement votre budget...
À cette époque, le dicton «Qui paie ses dettes s’enrichit» était surtout synonyme de «Qui ne les paie pas s’appauvrit»! Il était alors monnaie courante de se serrer la ceinture afin de se débarrasser des emprunts hypothécaires comme d’une maladie honteuse...Heureusement, depuis environ deux ans, les taux d’intérêt sont bas et il semble qu’ils le resteront. Les emprunteurs ne devraient donc pas se presser à rembourser leur hypothèque.
Moins de gens = moins d’acheteurs!
Pas besoin d’une boule de cristal pour prédire la tendance du marché immobilier. Simple constat: dans les années 2000, moins de gens achetant des maisons, la faiblesse de la demande pour les emprunts hypothécaires provoque une diminution des taux d’intérêt.
L’explication est démographique: nés entre 1946 et 1966, les personnes de la génération d’après-guerre (les baby-boomers) sont déjà, pour la plupart, propriétaires. Cette large cohorte d’individus venant en plus grand nombre que la génération suivante, il est normal que l’on compte moins d’acheteurs potentiels âgés de 20 à 36 ans.
Donc, quand les baby-boomers – 9,8 millions de personnes, soit le tiers de la population canadienne en 1996 – étaient en âge de s’établir et d’acheter leur première maison dans les années 1970 et 1980, les institutions financières profitaient de cette demande massive en haussant leurs taux d’intérêt. Du point de vue économique, le Canada n’aura jamais plus un tel grand nombre de consommateurs de la même tranche d’âge – la génération suivante, celle des jeunes nés entre 1967 et 1979, dénombre 5,4 millions de Canadiens en 1996 –; alors les lois de l’offre et de la demande ne devraient plus pousser les taux à un niveau aussi élevé.
Selon l’auteur du livre Entre le boom et l’écho, David K. Foot, «– de 1967 à 1986 –, environ 9 millions de Canadiens ont quitté la maison pour s’installer dans leur propre logement. Cela a immanquablement créé un boom phénoménal du marché de l’immobilier résidentiel. Il était tout autant aussi inévitable qu’une fois que les baby-boomers seraient logés, ce serait la fin du boom». De son côté, le stratège mondial William Sterling prédit, dans son ouvrage Boomernomics, que non seulement les taux d’intérêt ne devraient pas retourner à leurs niveaux des années 1970 ou 1980 dans un proche avenir, mais que la surprise de la décennie pourrait être qu’ils continueront à baisser. Comme les hypothèques sont un produit dont les baby-boomers n’ont plus vraiment besoin, les prêts pour l’achat d’une maison sont moins sollicités et par le fait même, les taux d’intérêt ont beaucoup diminué.
Conséquences des bas taux
Maintenant que les taux hypothécaires frôlent la barre des 6 %, les propriétaires devraient-ils perpétuer la croyance voulant qu’il vaut mieux se dépêcher de rembourser leur hypothèque? Non, répond Richard Dorval, président du Groupe Option Retraite inc., qui propose même que l’on contracte un autre prêt, «à investir le plus tôt possible dans un REÉR».
Se faisant rassurant – «les taux d’intérêt n’atteindront plus les sommets des années 1980, au contraire, ils sont à la baisse», affirme-t-il –, M. Dorval encourage les investisseurs à profiter des bas taux pour allonger leur amortissement hypothécaire ou même pour réhypothéquer la maison. Le but est de dégager des liquidités afin de se consacrer à l’épargne de retraite, tout en bénéficiant d’intéressants crédits d’impôt calculés à partir d’un revenu annuel réduit.
De nos jours, il est donc plus avantageux de maintenir un prêt hypothécaire à bas taux que de liquider cette dette au plus tôt! La retraite n’en sera que plus confortable si on investit dans un REÉR au lieu de rembourser l’hypothèque...
Entre le boom et l’écho. David K. Foot, Boréal, Collection Info Presse, 1996. Boomernomics. William Sterling, Ballantine Books, 1998.
