Immobilier et hypothèque
Acheter une maison, est-ce rentable?
L’achat d’une résidence implique bien des choses; ce n’est pas aussi simple que l’acquisition d’actions ou d’obligations. Depuis au moins trois ans, parallèlement à la baisse des marchés boursiers, nous assistons à une importante hausse du marché immobilier. La baisse des taux d’intérêt a contribué grandement à cette hausse en rendant l’achat d’une propriété très accessible.
Trois façons de voir l’achat ou la possession d’une Maison
1. Mode de vie. Résider dans une maison ou habiter dans un logement, ce n’est pas la même chose, vous en conviendrez. Lorsque vous êtes locataire, vos libertés sont parfois restreintes. Par exemple, vous ne pouvez pas toujours avoir d’animaux, vous devez contrôler la tonalité de votre voix et vous devez surveiller votre démarche (éviter de marcher du talon, par exemple, si votre propriétaire vit en dessous de chez vous!). Par ailleurs, bien souvent, lorsque vous demeurez dans un appartement et que vous mettez le pied dehors, vous vous retrouvez directement sur l’asphalte: aucun coin pour installer votre chaise longue pour un bain de soleil.
En contrepartie, lorsque vous possédez votre résidence, vous avez presque toutes les libertés du monde. Mais cette liberté a un prix. Vous devenez responsable de l’entretien de la pelouse, des fleurs et de la maison. Locataire ou propriétaire? Il n’y a pas de bonne et de mauvaise réponse à cette question. Certaines personnes sont faites pour être propriétaires et d’autres pour être locataires.
Tout simplement. Cela dépend de votre tempérament et de votre capacité de vous débrouiller en cas de pépin... Mais aussi de votre degré de responsabilité vis-à-vis d’une dette importante que constitue l’hypothèque.
2. Épargne forcée. Pour la majorité des gens, la meilleure façon d’épargner consiste à se créer une obligation de paiement. À ce titre, nous pouvons penser aux prêts REÉR. L’épargne se fera au fur et à mesure que l’investisseur remboursera son prêt. Sans cette dette, il n’y aurait jamais eu d’épargne. Les besoins des gens sont quasi illimités alors que leurs ressources financières le sont. Ainsi, il leur est difficile de prévoir à même leur budget un certain niveau d’épargne.
Avec l’achat d’une maison, vous vous retrouvez dans la même situation que le prêt REÉR. Votre obligation de rembourser l’emprunt hypothécaire vous force à épargner.
ÉPARGNE SUR UNE HYPOTHÈQUE
DE 100 000 $ À 6 % SUR 25 ANS
Après 5 ans 10 163 $
Après 10 ans 23 822 $
Après 15 ans 42 178 $
Après 20 ans 66 847 $
Après 25 ans 100 000 $
3. Investissement. Au-delà de l’épargne forcée que procure la possession d’une maison, plusieurs considèrent cet actif comme un investissement. Avec la hausse marquée du marché de l’immobilier ces dernières années, nous ne pouvons que leur donner raison. Mais comme pour tous les types de placements, il faut évaluer l’achat d’une maison sur une plus longue période, au moins sur cinq ans et peut-être même dix ans.
En 2002, le marché de la revente de maison unifamiliale de la grande région métropolitaine de Montréal a connu une hausse de 14,16 %. C’est bien beau, mais si vous la vendez avec tous les frais que vous avez payés à l’achat (entre autres, le droit sur les mutations immobilières, communément appelé la taxe de Bienvenue) et ceux que vous pourriez payer à la vente (entre autres, la commission de l’agent d’immeubles), qu’estce qu’il reste?
Regardons le marché de la revente sur les dix dernières années. De 1992 à 2002, le marché de la région métropolitaine de Montréal a généré un rendement annualisé de 3,07 %. Pendant ce temps, un panier de biens et services qui coûtait 100 $ au Canada en 1992 valait 118,29 $ en 2002, pour un taux annuel moyen de 1,69 %. Dans les régions métropolitaines de Québec, Sherbrooke et Trois- Rivières, la hausse du prix des maisons n’a même pas dépassé le taux d’inflation. Nous parlons ici d’une situation où l’épargnant voit baisser son pouvoir d’achat.
La hausse du marché américain
Trois points à considérer lorsque vous analysez financièrement la décision de posséder votre propre maison
Quand nous achetons des actions, il est facile d’évaluer son investissement. Nous avons une valeur liquidative (valeur à la vente ou valeur au marché) et un prix d’achat. La différence entre les deux, c’est notre profit. C’est simple! Si vous avez emprunté pour investir, vous devez ajouter votre coût de financement au prix d’achat afin d’avoir votre profit. Mais lorsque vous possédez une maison, il y a plusieurs éléments à considérer quand vient le temps d’évaluer votre investissement.
Frais annuels. Lorsque vous possédez votre maison, vous avez des frais qu’un locataire ignore, même s’ils existent vraiment. Ces frais sont compris dans le prix du loyer. Ici, il est question des taxes municipales et scolaires. Nous pouvons aussi y inclure les frais de chauffage et d’électricité qui sont généralement plus élevés pour une maison que pour un logement.
Frais d’entretien. Quand vous êtes locataire, le propriétaire va payer pour vous les améliorations locatives et, si vous êtes chanceux, il va même payer votre peinture.
D’un autre côté, quand vous êtes propriétaire, vous devez payer pour tout: déneigement, tonte du gazon, contrôle des mauvaises herbes, rénovation, décoration... Ces frais doivent être inclus dans les coûts de la maison.
Certains diront: «L’argent que je mets sur ma maison, je le récupérerai lorsque je la vendrai.» Si c’est votre opinion, je suis désolé de vous apprendre que vous êtes dans l’erreur! Vous retrouverez seulement une partie de vos frais au moment de la vente (voir tableau ci-contre). Quand vous êtes propriétaire depuis plusieurs années, vous finissez souvent par oublier que l’achat d’une maison entraîne des frais d’acquisition. Comptez les frais de notaire, au minimum 600 $ plus taxes. Puis la fameuse taxe de Bienvenue qui est calculée d’après le prix d’achat ou la valeur municipale, évidemment selon le plus élevé des deux. Pour une propriété de 120 000 $, ce droit de mutations immobilières devrait s’élever à 950 $. N’oubliez pas les frais de la Société canadienne d’hypothèques et de logements que votre institution financière exigera afin de se prémunir contre le risque de défaut de paiement que vous présentez. La prime correspond à un pourcentage du prêt hypothécaire par rapport au prix total de la maison. De plus, vous devez parfois ajouter certains frais si votre institution financière ne les absorbe pas pour vous. D’autre part, il faut tenir compte des intérêts que vous payez sur votre emprunt hypothécaire.
À vous de jouer
Maintenant que vous connaissez ce qu’implique la possession d’une maison, vous êtes en mesure d’évaluer le rendement de votre propriété. Cependant, n’oubliez pas de prendre en considération quel serait le coût du loyer pour vous loger dans un endroit comparable.
RÉGION MÉTROPOLITAINE 1992 1997 2002 Rendement 1991-1997 (5 ans) Rendement 1997-2002 (5 ans) Rendement 1992-2002 (10 ans) Rendement annualisé (10 ans)
Montréal 116 335 $ 118 196 $ 157 440 $ 1,60 % 33,20 % 35,33 % 3,07 %
Outaouais 94 172 $ 90 275 $ 112 755 $ - 4,14 % 24,90 % 19,73 % 1,82 %
Québec 91 288 $ 90 190 $ 104 971 $ - 1,20 % 16,39 % 14,99 % 1,41 %
Saguenay n/d n/d 89 528 $ n/d n/d n/d n/d
Sherbrooke 83 481 $ 82 233 $ 96 900 $ - 1,49 % 17,84 % 16,07 % 1,51 %
Trois-Rivières 71 885 $ 74 657 $ 82 339 $ 3,86 % 10,29 % 14,54 % 1,37 %
Dow Jones* 3301,11 7908,25 8341,63 139,56 % 5,48 % 152,69 % 9,71 %
Note: Les maisons en rangée, jumelées et individuelles sont considérées comme des maisons unifamiliales. * Au 31 décembre Source: Société canadienne d’hypothèques et de logements (SCHL)
Auteur : Stéphane Mondou , Directeur du marketing , Groupe Option Retraite , s.mondou@option.ca
